Il regolamento di condominio disciplina la vita, l’assetto, l’organizzazione e l’amministrazione di un condominio. E’ un documento di fondamentale importanza perché se si eccettuano le leggi dello Stato e gli articoli del codice civile, che sono definiti espressamente come “inderogabili” e cioè immodificabili (Artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 c.c., 63, 66, 67, 69 disp. att. c.c.), le sue norme rappresentano un vero e proprio obbligo per i condòmini. Questa importanza comporta necessariamente che tale documento debba essere realizzato con estrema attenzione, perché sarà l’esegesi del regolamento stesso a guidare una sentenza giudiziaria o un procedimento di mediazione, o addirittura ad evitarle, nel caso in cui la sua interpretazione sia inequivocabile.

Il regolamento di condominio si rende obbligatorio in presenza di un numero di condòmini superiore a dieci (quindi da undici in avanti), ma nonostante la legge lo imponga, non viene indicato se possa essere imposto dall’autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condòmini, sebbene sia probabile. I contenuti minimi devono sempre comprendere:

1. Norme che disciplinino l’uso delle parti comuni;
2. Norme che stabiliscano le modalità di ripartizione delle spese;
3. Norme circa la tutela del decoro dell’edificio;
4. Norme sulle modalità di amministrazione

Il regolamento di condominio deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee, perché deve essere sempre reso disponibile per la consultazione durante le discussioni assembleari.

Il regolamento di condominio prende il nome di regolamento contrattuale o esterno qualora venga redatto dal costruttore originario, che provvede anche a trascriverlo nei registri della Conservatoria e riportarlo o menzionarlo all’interno di ciascun contratto di vendita (rogito) delle unità immobiliari. Infatti sarà solo la natura pubblicistica dell’atto, ovvero la sua trascrizione in Conservatoria, a rendere il documento opponibile anche ai futuri acquirenti, eredi o aventi causa. In assenza, la sola menzione all’interno dei contratti di vendita sarebbe impegnativa soltanto tra i contraenti della prima vendita e non per i successivi proprietari, con tutto ciò che una disattenzione del genere potrebbe comportare.

Proprio per la sua natura contrattuale, un regolamento di origine esterna deve essere letto con estrema attenzione, perché spesso include norme che incidono sul godimento esclusivo di alcune parti comuni, oppure che comprimono i diritti sulle proprietà individuali dei singoli condòmini o addirittura che ripartiscono alcune spese a beneficio di qualcuno, magari il costruttore stesso, a danno degli altri partecipanti al condominio.

In ogni caso la sottoscrizione del rogito di acquisto di una unità immobiliare, a patto che venga menzionata la presenza del regolamento contrattuale, determina l’accettazione formale delle norme ivi contenute.

Nel caso in cui il regolamento di condominio venga redatto successivamente alla vendita delle unità immobiliari e approvato dai condòmini in assemblea, prende il nome di regolamento assembleare o interno. Anche in questo caso sarà solo la trascrizione del documento nei registri della Conservatoria a renderlo opponibile a terzi, rimanendo valido, in caso contrario, soltanto per i condòmini esistenti al momento dell’approvazione. L’iniziativa per redigerlo o modificarlo può essere presa da ciascun condòmino.

Un regolamento condominiale approvato con le maggioranze previste dalla legge, è impegnativo anche per la minoranza dissenziente e per gli assenti, come per tutte le delibere assembleari.

Le norme contenute in un regolamento condominiale, sia esso di origine interna o esterna, possono essere contrattuali o disciplinari.

Le norme contrattuali, quasi sempre contenute in un regolamento esterno, sono quelle che stabiliscono diritti di godimento esclusivo sulle parti comuni o che comprimono i diritti reali sulle proprietà individuali. Alcuni esempi possono essere:

1. Il divieto di cambiare la destinazione d’uso della proprietà individuale che impedisce al proprietario di un appartamento accatastato come abitazione di trasformarlo, per esempio, in uno studio medico;
2. Il divieto di apporre targhe;
3. Il divieto di esercitare attività di Bed & Breakfast;
4. La concessione d’uso esclusivo di un terrazzo condominiale a un singolo condòmino;
5. L’esenzione dal pagamento delle spese condominiali da parte del costruttore nel caso in cui siano rimaste invendute alcune proprietà individuali;
6. Il divieto di detenzione di animali domestici.

Si tratta di norme estremamente limitanti che pertanto necessitano di una deliberazione all’unanimità dei partecipanti al condominio (non all’assemblea) per poter essere introdotte o modificate, una condizione molto difficile da soddisfare.

Da qui l’importanza del regolamento di condominio esterno, dove le norme di tipo contrattuale introdotte dal costruttore vengono “automaticamente” accettate dai condòmini al momento della firma del contratto di rogito di ciascuna unità immobiliare.

Le norme regolamentari o disciplinari sono spesso contenute nei regolamenti di condominio di origine interna. Si tratta di regole che non incidono su alcun diritto di godimento, ma soltanto sulle “modalità” d’uso delle parti comuni o sul comportamento da tenere all’interno del complesso condominiale. Alcuni esempi possono essere:

1. La regolamentazione oraria per l’apertura dei cancelli;
2. La disciplina sull’uso della terrazza condominiale;
3. Le raccomandazioni per il mantenimento del decoro e della pulizia;
4. Le fasce orarie di rispetto del silenzio;
5. Le fasce orarie di accensione del riscaldamento rispettando i limiti vigenti;
6. Le turnazioni per l’utilizzo dei parcheggi condominiali.

A patto che tali regole non impediscano il pari godimento di tutti relativamente alle parti comuni ma ne disciplinino soltanto l’uso, le maggioranze assembleari per l’approvazione di tali norme sono quelle stabilite dal secondo comma dell’articolo 1136 e cioè la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio.

E’ possibile vietare la detenzione di animali domestici all’interno delle proprietà esclusive? L’argomento è piuttosto spinoso e merita un paragrafo a parte. Bisogna partire dal presupposto che un divieto del genere invade la sfera privata dei condòmini, impedendo loro di godere appieno dei benefici derivanti dal proprio titolo. Ne consegue che una qualsiasi norma assembleare impedisca al condòmino di possedere animali domestici è radicalmente nulla. Al contrario, una norma di tipo contrattuale, ovvero una norma del regolamento di condominio originario predisposto dal costruttore, può vietarlo, al pari di una norma assembleare deliberata all’unanimità dei partecipanti al condominio. Analogamente, ma con riflessi meno perentori, una norma assembleare che impedisca di dare da mangiare ai gatti randagi o che impedisca al possessore di condurre con sé l’animale in ascensore o sulle scale, è impugnabile per abuso di posizione.

Ipotizzando che in un condominio non sia vietata la detenzione di animali, rimane aperta la questione su come comportarsi nel caso in cui venga arrecato disturbo agli altri condòmini. Ci riferiamo ai rumori molesti, soprattutto di notte, al cattivo odore o all’eccessiva concentrazione di animali in una qualsiasi unità immobiliare. E’ molto raro che un giudice imponga l’allontanamento dell’animale da un condominio, perché è necessario provare che la molestia superi il livello di tollerabilità nei confronti di più condòmini e non di uno solo, magari del vicino. In questo caso non è la detenzione in sé a creare il problema, ma il comportamento dell’animale e conseguentemente del padrone.

Per l’inosservanza alle norme del regolamento di condominio è possibile comminare delle sanzioni pecuniarie. L’importo massimo stabilito dal Codice Civile non può essere superiore a € 200 per singola infrazione e ad € 800 per l’eventuale recidività. Poiché la legge non prevede alcuna indicazione, il regolamento condominiale può anche imporre particolari modalità di contestazione e i tempi entro i quali ricevere eventuali memorie a difesa.

L’irrogazione della sanzione deve comunque passare per l’assemblea, che può deliberarla con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio. Le cifre incassate vengono devolute dall’amministratore al fondo per il pagamento delle spese ordinarie.

Trattandosi di una norma disciplinare, l’eventuale inserimento della stessa all’interno di un regolamento condominiale esistente, prevede l’approvazione in assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio.