In generale, ovunque il Codice Civile non preveda quorum deliberativi particolari, vengono applicati quelli indicati nell’Art. 1136 comma 2 e 3. Si tratta delle maggioranze “ordinarie”, cioè quelle a cui si deve fare riferimento per l’approvazione del rendiconto condominiale e delle spese preventive. Si tratta in verità dell’unico caso in cui le maggioranze deliberative tra prima e seconda convocazione differiscono. Vedremo infatti che per tutte le altre deliberazioni, i quorum da raggiungere saranno gli stessi, sia in prima che in seconda convocazione.
Maggioranze “ordinarie”:
- Prima convocazione: la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio;
- Seconda convocazione: la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale del condominio.
Dal momento che è piuttosto raro che si riesca a raggiungere il quorum costitutivo previsto per la prima convocazione, la quasi totalità delle delibere di approvazione dei rendiconti, dei preventivi di spesa e delle questioni ordinarie, si realizzano in seconda convocazione, ma è altrettanto vero che nel caso in cui si riesca a raggiungere il quorum costitutivo in prima convocazione, l’approvazione delle stesse delibere DEVE essere effettuata con i quorum deliberativi previsti per la prima convocazione. Questa rappresenta, come già detto, l’unica eccezione in tema di delibere assembleari.
Dal momento che stiamo trattando il tema dei quorum deliberativi, giova elencare le deliberazioni più importanti che un condòmino si può trovare a dover affrontare, anticipando però che non si tratta di una elencazione esaustiva e che molti degli argomenti menzionati verranno opportunamente approfonditi più avanti. Naturalmente per alcune delle materie trattate le norme contrattuali di un regolamento condominiale potrebbero prevedere maggioranze diverse o addirittura dei divieti.
Va precisato che ognuno degli argomenti inseriti in tabella necessita degli stessi quorum deliberativi sia in prima che in seconda convocazione:
| ARGOMENTO | CONDÒMINI | MILLESIMI |
| Amministratore: nomina, revoca, conferma | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Innovazioni agevolate: ascensore | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Norme disciplinari regolamento condominiale | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Norme contrattuali regolamento condominiale | Totalità dei condòmini | 1000/1000 |
| Tutela destinazioni d’uso parti comuni | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Riscaldamento: Termoregolazione e contabilizzazione | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Liti attive e passive extra mandato amministratore | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Spese straordinarie di notevole entità | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Ricostruzione edificio per perimento (<3/4) | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Installazione videosorveglianza parti comuni | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Attivazione sito internet condominiale | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Autorizzazione al processo di mediazione | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Irrogazione sanzioni | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Nomina revisore contabile | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Divisione condominio in più condomini (senza lavori) | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Creazione tabelle millesimali | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Modifica tabella millesimale in caso di errore | Maggioranza presenti | 500/1000 |
| Innovazioni normali | Maggioranza presenti | 667/1000 |
| Portierato: modifica o soppressione | Maggioranza presenti | 667/1000 |
| Divisione condominio in più condomini (con lavori) | Maggioranza presenti | 667/1000 |
| Nomina rappresentanti supercondominio | Maggioranza presenti | 667/1000 |
| Modifiche destinazioni d’uso parti comuni | 4/5 condòmini | 800/1000 |
| Ricostruzione edificio per perimento (>3/4) | Totalità dei condòmini | 1000/1000 |
| Modifica tabelle millesimali in genere (no errori) | Totalità dei condòmini | 1000/1000 |
| Vendita bene comune | Totalità dei condòmini | 1000/1000 |
| Limiti all’uso delle proprietà esclusive | Totalità dei condòmini | 1000/1000 |
Come si può vedere le maggioranze deliberative si modificano in funzione “dell’importanza” e soprattutto “delle conseguenze” della decisione da prendere. In generale si può dire che:
- Le decisioni che incidono sull’esclusione al godimento delle parti comuni da parte dei singoli condòmini, sui criteri di ripartizione delle spese o che comprimono in qualsiasi modo i diritti di chiunque sulla propria unità immobiliare, devono essere prese all’unanimità dei partecipanti al condominio;
- Le decisioni sulla modifica di destinazione d’uso di un bene condominiale che influisce sul suo godimento ma che non lo esclude del tutto a discapito di qualcuno e a beneficio di altri, devono essere prese con il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentino i 4/5 del valore millesimale dell’intero condominio;
- Le decisioni che si riferiscono ad una pesante modifica del condominio, anche in materia edilizia, che pur non incidendo sui diritti dei condòmini al godimento delle parti comuni, ne muta l’organizzazione o i volumi, come l’abolizione del servizio di portierato, la divisione di un condominio, la nomina dei rappresentanti al supercondominio, le innovazioni in genere, vengono prese con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore millesimale dell’intero condominio;
- Le decisioni che si riferiscono a spese straordinarie di notevole entità, a innovazioni di tipo agevolato, a migliorie del decoro e della sicurezza dello stabile, alla modalità di erogazione dei servizi, all’amministrazione, e in genere a tutte le spese e gli interventi non di natura ordinaria, vengono prese con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’intero condominio;
- L’approvazione dei rendiconti condominiali, dei preventivi di spesa per gli esercizi successivi, e in genere delle spese straordinarie di importo esiguo, sono decisioni prese con i quorum deliberativi ordinari di prima e seconda convocazione.
Le deliberazioni assembleari, comunque prese, sono impegnative e vincolanti anche per la minoranza dissenziente, tranne alcune rare eccezioni di cui parleremo più avanti, e sono immediatamente esecutive fino all’eventuale pronunciamento del Giudice in caso di impugnazione.