A questo punto ci sembra opportuno analizzare meglio le modalità di ripartizione delle spese relative alle strutture e agli impianti che fanno parte integrante di un fabbricato e che naturalmente sono strumentali e necessari al godimento delle proprietà individuali. Ci riferiamo alle parti comuni descritte nel primo capitolo e delle quali ogni condòmino è proprietario di una quota ideale del tutto, acquisita contestualmente all’acquisto della sua unità immobiliare. Questa condizione di proprietà pone il condòmino in una posizione di responsabilità nei confronti delle parti comuni, responsabilità che entro certi limiti viene demandata all’amministratore in virtù del contratto di mandato sancito con la sua nomina. Il condòmino infatti è tenuto a concorrere alle spese per la conservazione, la manutenzione e il godimento delle parti comuni proporzionalmente alla sua quota millesimale, che rappresenta il valore dell’unità immobiliare di cui è proprietario rispetto all’intero fabbricato. Deve quindi fornire i mezzi, cioè i soldi necessari per sostenerle, all’amministratore, il quale deve provvedere al pagamento.

Se tutte le spese fossero erogate ripartendole semplicemente fra i condòmini secondo un’unica tabella millesimale, la contabilità condominiale sarebbe di una semplicità disarmante, ma la realtà è molto diversa. Ci sono beni comuni che strutturalmente servono i condòmini in misura diseguale, altri che vengono usati con intensità differente, e poi ci sono i servizi, che vengono addebitati in relazione al consumo. Tutto questo complica le cose ed è quindi necessario fare maggiore chiarezza.

In generale le spese inerenti alla conservazione delle strutture che compongono un fabbricato vengono suddivise tra i condòmini che ne fanno parte secondo la tabella millesimale di proprietà, ma ci sono alcune eccezioni:

• Coperture: le spese di riparazione del tetto a falde (ovvero disposto su piani inclinati) e dei lastrici solari (ovvero disposto su piani orizzontali) di uso comune, vengono ripartite tra tutti i condòmini a prescindere dalla posizione delle unità immobiliari sottostanti. Ciò avviene perché le coperture sono a protezione dell’intero edificio, in mancanza delle quali nessuna unità immobiliari potrebbe essere preservata dalle intemperie. Nel caso però che un lastrico solare, ovvero una terrazza a livello, sia di uso esclusivo, le spese di riparazione vengono ripartite in maniera diversa, perché è necessario considerare il maggior uso da parte del condòmino proprietario. In questa evenienza 1/3 della spesa è interamente a carico del condòmino utilizzatore, ed i restanti 2/3 vanno suddivisi, proporzionalmente alla tabella di proprietà, tra i condòmini sottostanti per i quali il lastrico solare svolga funzione di copertura, anche se marginalmente. A patto ovviamente che un regolamento di condominio non disponga diversamente.

 

• Facciate: le spese di rifacimento o tinteggiatura delle facciate sono a carico di tutti i condòmini del fabbricato. L’unica eccezione è rappresentata dai balconi. L’orientamento della giurisprudenza ha stabilito in maniera definitiva che il balcone aggettante, cioè quello che sporge dal profilo del fabbricato, è un prolungamento della proprietà esclusiva di cui fa parte, con la conseguenza che le spese di rifacimento dello stesso sono interamente a carico del condòmino proprietario, salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente. In casi del tutto particolari, quando cioè il balcone faccia parte di un contesto architettonico di particolare valore e che sia costituito da fregi e decorazioni di pregio, la ristrutturazione della facciata comprenderà anche il rifacimento dei balconi, ma si tratta di fattispecie davvero sporadiche. In presenza invece di un balcone incassato, cioè incluso nel profilo del fabbricato, la questione è diversa, perché nonostante sia di proprietà, il rifacimento dello stesso rientra nelle spese di ristrutturazione della facciata, di cui fa parte integrante.

 

• Soffitti, volte e solai: pur essendo strutture di sostegno dell’unità immobiliare soprastante e di copertura di quella sottostante, il rifacimento o la riparazione di soffitti, volte e solai, è divisa in parti uguali tra i condòmini delle due proprietà, rimanendo a carico del condòmino superiore la spesa per la pavimentazione, e a carico di quello inferiore l’intonacatura e la tinteggiatura del soffitto. A questa fattispecie appartengono anche i balconi incassati, qualora sia necessario intervenire per il rifacimento della soletta.

 

• Scale e ascensori: sono l’esempio tipico per il quale è necessario tenere in considerazione l’uso più o meno intenso, anche potenziale, da parte di ciascun condòmino. Sono le parti comuni per cui normalmente vengono create apposite tabelle millesimali. Tali tabelle vengono realizzate tenendo conto di una norma di legge (Art. 1124 c.c.) dove viene indicato che le spese di manutenzione e rifacimento devono essere suddivise tra i condòmini sommando due valori: il 50% ripartito secondo la tabella di proprietà; l’altro 50% suddiviso proporzionalmente all’altezza di piano in cui si trova ciascuna unità immobiliare. Tale combinazione risponde all’esigenza di attribuire al condòmino una quota legata alla proprietà, ed un’altra strettamente dipendente dall’uso, supponendo quindi che un condòmino dell’ultimo piano possa “sfruttare” più intensamente la scala e l’ascensore rispetto a chi sta al piano terra. Ne consegue che tutte le spese inerenti, come l’illuminazione, la pulizia, la tinteggiatura, la forza motrice, vengano ripartite secondo questa specifica tabella;

 

• Pluviali: l’intero impianto di recupero delle acque meteoriche, costituito dalle grondaie e dalle condotte di scarico, è un bene comune la cui riparazione è a carico dell’intero condominio, perché costruito a protezione di infiltrazioni e umidità. Differisce dagli impianti di cui parleremo più avanti, perché qualsiasi spesa per la sua riparazione rimane sempre a carico di tutti i condomini.