Le parti comuni accessorie sono di proprietà condominiale. Ciò significa che le spese di conservazione e manutenzione sono a carico di tutti i condòmini che possano utilizzarle, anche potenzialmente. Ad esempio, il fatto che un locale stenditoio non venga sfruttato dal singolo condòmino, non lo esime dalla compartecipazione alle spese di conservazione, perché tale locale è anche di sua proprietà.

Gli impianti rappresentano in generale l’apparato circolatorio dell’organismo condominiale. Sono beni comuni necessari, che però possono servire i condòmini in misura diversa. Come vedremo, alcuni impianti sono al servizio di una parte soltanto del condominio, mentre altri erogano servizi che presuppongono una spesa strettamente legata al consumo:

• Impianto idrico: in linea generale le condotte che distribuiscono l’acqua a tutte le unità immobiliari sono condominiali fino al punto di diramazione della singola proprietà esclusiva. Solo nel caso in cui vi siano condotte dedicate, la responsabilità del condominio arriva fino al punto di utenza. Normalmente il punto di partenza della condotta condominiale è identificata con il contatore dell’azienda erogatrice del servizio, mentre il punto di arrivo è il contatore della singola unità immobiliare, situato all’interno o subito all’esterno della proprietà. Le spese di riparazione dell’impianto vengono suddivise in funzione della tabella millesimale di proprietà, mentre quelle d’uso vengono addebitate in relazione al consumo di ciascun condòmino, desunto dalla lettura dei singoli contatori.

 

• Impianto fognario: è costituito da colonne di scarico discendenti che successivamente confluiscono in condotte comuni fino ad arrivare all’imbocco della fogna pubblica. Ciò presuppone che ciascuna colonna sia al servizio di un determinato numero di unità immobiliari disposte sulla stessa verticale. Siamo quindi in presenza di un “condominio parziale”, pertanto le spese di riparazione di ciascuna colonna sono sostenute dai condòmini serviti dalla colonna stessa, proporzionalmente alla tabella millesimale di proprietà. Lo stesso ragionamento viene applicato alle diramazioni successive la cui riparazione è a carico dei condòmini che se ne servono; sono invece di proprietà esclusiva le condotte “orizzontali” dall’innesto in colonna fino ai punti di utenza.

 

• Impianto elettrico: è comune fino ai contatori delle singole unità immobiliari. Il contatore condominiale che sovrintende all’erogazione dell’energia per il funzionamento dei servizi (illuminazione, forza motrice, cancelli elettrici, ecc) misura il consumo delle parti comuni, la cui spesa viene ripartita (condominio parziale) tra tutti i condòmini che ne traggono utilità, solitamente calcolandone il consumo in base all’assorbimento potenziale dei dispositivi o in percentuale;

 

• Impianto di distribuzione del gas: in linea generale le condotte che distribuiscono il gas a tutte le unità immobiliari sono condominiali fino al punto di diramazione della singola proprietà esclusiva. Solo nel caso in cui vi siano condotte dedicate, la responsabilità del condominio arriva fino al punto di utenza. Normalmente il punto di partenza della condotta condominiale è identificata con la saracinesca di chiusura generale, mentre il punto di arrivo è il contatore della singola unità immobiliare, interno alla proprietà. Le spese di riparazione dell’impianto vengono suddivise in funzione della tabella millesimale di proprietà, mentre quelle d’uso vengono addebitate in relazione al consumo di ciascun condòmino;

 

• Impianto di riscaldamento: ci si riferisce ad un impianto di tipo condominiale, con centrale termica comune a tutti i condòmini. Le spese di riparazione, conservazione e messa a norma dell’impianto sono a carico di tutti i condòmini, anche di quelli eventualmente distaccati, che risparmiano solo sulla bolletta del carburante, poiché continuano ad averne in ogni caso la proprietà. Per ciò che concerne i consumi, la recente normativa sul risparmio energetico ne impone la contabilizzazione per singola unità abitativa. Ciò comporta la presenza di nuove tabelle millesimali definite “tabelle di fabbisogno”, che identificano il consumo involontario dell’impianto, quello cioè inerente alle spese per trasportare l’energia radiante dalla centrale termica a ciascuna unità immobiliare e che normalmente si aggira sul 30% del totale. La parte restante della spesa viene ripartita in base alla lettura dei contabilizzatori installati nelle singole unità immobiliari;

 

• Impianto dati o di ricezione radiotelevisiva: è condominiale tutto l’impianto, fino al punto di diramazione della singola unità immobiliare. Poiché è frequente che vengano installate antenne centralizzate in sostituzione di quelle singole, particolarmente anti estetiche, la spesa derivante viene normalmente suddivisa tra i condòmini in parti uguali e non secondo la tabella millesimale di proprietà. A seconda del tipo di distribuzione dei cavi (a cascata o diretta) l’eventuale sostituzione del cavo può essere a carico del singolo condòmino o di tutti i condòmini che utilizzano la linea da riparare.