La conciliazione

Nell’introduzione a questo opuscolo abbiamo più volte sottolineato l’importanza di rendere più serena possibile la vita all’interno del condominio. E’ la nostra casa, il luogo dove cresciamo i nostri figli e dove la sera, al nostro rientro dopo un’estenuante giornata di lavoro, vorremmo trovare la pace che meritiamo. Diventa quindi essenziale ridurre al minimo i contrasti, ricorrendo ad un buon regolamento condominiale e ad un professionista preparato come l’amministratore che possa, per quanto possibile, contribuire a risolvere eventuali incomprensioni. Ove questa strada non sia percorribile o nel caso in cui l’assemblea desideri intentare una causa verso terzi o risponderne, prima di farlo è necessario passare attraverso l’istituto della conciliazione, che è obbligatoria per tutte le controversie relative al condominio.

L’obiettivo della conciliazione è duplice: la risoluzione di un problema e il mantenimento dei buoni rapporti. Il condominio è una condizione forzosa in cui si è costretti a vivere insieme agli altri. L’unica alternativa possibile ad un contrasto è rappresentata dalla vendita della proprietà e il trasferimento altrove, ma il risultato sarebbe quello di spostare il problema da un’altra parte. Tanto vale cambiare approccio, affrontare la situazione e trovare una soluzione condivisa.

Dal 2010 è stata introdotta nel nostro ordinamento la conciliazione, con lo scopo primario di alleggerire il carico delle cause civili; una corsia preferenziale in grado di redimere velocemente alcune delle beghe condominiali più frequenti. Gli organismi di mediazione, i soli deputati a presiederla, sono registrati presso il Ministero della Giustizia, e le figure di riferimento, i mediatori, sono appositamente formate per  svolgere al meglio la loro funzione di intermediazione.

In materia condominiale la conciliazione è obbligatoria, e si snoda attraverso un percorso codificato che deve essere affrontato con una tutela legale:

  1. Presentazione della domanda: viene eseguita da chi vuole istruire una causa. La domanda viene depositata presso l’organismo di mediazione, che nomina il mediatore;
  2. Il mediatore studia la pratica e informa la controparte del deposito della domanda fissando una prima udienza informativa;
  3. Se la controparte accetta, gli attori si incontrano con i rispettivi legali: il mediatore li istruisce sulle modalità di svolgimento della procedura e ascolta le rispettive istanze;
  4. La mediazione prosegue con incontri separati, durante i quali il mediatore studia possibili soluzioni da percorrere, il più possibile condivise;
  5. L’incontro finale prevede la proposta da parte del mediatore di una ipotesi di accordo negoziale;
  6. Se le parti accettano, l’accordo diventa esecutivo ed ha la stessa validità di una sentenza del giudice.

Nel caso in cui il condominio riceva una richiesta di mediazione, l’amministratore ha l’obbligo di chiedere all’assemblea una delibera per partecipavi. Allo stesso modo dovrà farsi autorizzare l’eventuale accettazione della proposta di accordo negoziale. Entrambe le delibere devono essere approvate in assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’intero condominio.

E’ importante tenere presente che un eventuale rifiuto di partecipazione alla mediazione può essere considerato un aggravante dall’eventuale giudice che dovesse presiedere alla successiva causa civile. Anche la proposta finale di accordo, se rifiutata da una delle parti, può costituire un’aggravante, perché nel caso in cui la sentenza del giudice ricalcasse tale proposta, la parte soccombente che l’abbia rifiutata si vedrebbe addebitare tutte le spese del giudizio e quelle aggiuntive decise dal magistrato.

Per poter essere particolarmente “appetibile” la conciliazione ha costi sensibilmente ridotti rispetto ad una tradizionale causa civile, oltre che avere una durata che difficilmente arriva a 6 mesi; inoltre ha un’ottima detraibilità fiscale:

  • Esenzione dall’imposta di bollo e di qualsiasi tassa su atti, documenti o provvedimenti;
  • Esenzione dall’imposta di registro del verbale di accordo (fino a € 50.000);
  • Credito d’imposta per il compenso di mediazione (fino ad un massimo di € 500).

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