Nell’introduzione a questo opuscolo abbiamo più volte sottolineato l’importanza di rendere più serena possibile la vita all’interno del condominio. E’ la nostra casa, il luogo dove cresciamo i nostri figli e dove la sera, al nostro rientro dopo un’estenuante giornata di lavoro, vorremmo trovare la pace che meritiamo. Diventa quindi essenziale ridurre al minimo i contrasti, ricorrendo ad un buon regolamento condominiale e ad un professionista preparato come l’amministratore che possa, per quanto possibile, contribuire a risolvere eventuali incomprensioni. Ove questa strada non sia percorribile o nel caso in cui l’assemblea desideri intentare una causa verso terzi o risponderne, prima di farlo è necessario passare attraverso l’istituto della conciliazione, che è obbligatoria per tutte le controversie relative al condominio.

L’obiettivo della conciliazione è duplice: la risoluzione di un problema e il mantenimento dei buoni rapporti. Il condominio è una condizione forzosa in cui si è costretti a vivere insieme agli altri. L’unica alternativa possibile ad un contrasto è rappresentata dalla vendita della proprietà e il trasferimento altrove, ma il risultato sarebbe quello di spostare il problema da un’altra parte. Tanto vale cambiare approccio, affrontare la situazione e trovare una soluzione condivisa.

Dal 2010 è stata introdotta nel nostro ordinamento la conciliazione, con lo scopo primario di alleggerire il carico delle cause civili; una corsia preferenziale in grado di redimere velocemente alcune delle beghe condominiali più frequenti. Gli organismi di mediazione, i soli deputati a presiederla, sono registrati presso il Ministero della Giustizia, e le figure di riferimento, i mediatori, sono appositamente formate per  svolgere al meglio la loro funzione di intermediazione.

In materia condominiale la conciliazione è obbligatoria, e si snoda attraverso un percorso codificato che deve essere affrontato con una tutela legale:

1. Presentazione della domanda: viene eseguita da chi vuole istruire una causa. La domanda viene depositata presso l’organismo di mediazione, che nomina il mediatore;
2. Il mediatore studia la pratica e informa la controparte del deposito della domanda fissando una prima udienza informativa;
3. Se la controparte accetta, gli attori si incontrano con i rispettivi legali: il mediatore li istruisce sulle modalità di svolgimento della procedura e ascolta le rispettive istanze;
4. La mediazione prosegue con incontri separati, durante i quali il mediatore studia possibili soluzioni da percorrere, il più possibile condivise;
5. L’incontro finale prevede la proposta da parte del mediatore di una ipotesi di accordo negoziale;
6. Se le parti accettano, l’accordo diventa esecutivo ed ha la stessa validità di una sentenza del giudice.

Nel caso in cui il condominio riceva una richiesta di mediazione, l’amministratore ha l’obbligo di chiedere all’assemblea una delibera per partecipavi. Allo stesso modo dovrà farsi autorizzare l’eventuale accettazione della proposta di accordo negoziale. Entrambe le delibere devono essere approvate in assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’intero condominio.

E’ importante tenere presente che un eventuale rifiuto di partecipazione alla mediazione può essere considerato un aggravante dall’eventuale giudice che dovesse presiedere alla successiva causa civile. Anche la proposta finale di accordo, se rifiutata da una delle parti, può costituire un’aggravante, perché nel caso in cui la sentenza del giudice ricalcasse tale proposta, la parte soccombente che l’abbia rifiutata si vedrebbe addebitare tutte le spese del giudizio e quelle aggiuntive decise dal magistrato.

Per poter essere particolarmente “appetibile” la conciliazione ha costi sensibilmente ridotti rispetto ad una tradizionale causa civile, oltre che avere una durata che difficilmente arriva a 6 mesi; inoltre ha un’ottima detraibilità fiscale:

• Esenzione dall’imposta di bollo e di qualsiasi tassa su atti, documenti o provvedimenti;
• Esenzione dall’imposta di registro del verbale di accordo (fino a € 50.000);
• Credito d’imposta per il compenso di mediazione (fino ad un massimo di € 500).

Quando la proposta di mediazione fallisce, non rimane che affrontare la strada impervia di una causa civile. Se l’oggetto del contendere comprende una richiesta di risarcimento in denaro che non supera € 5.000, la composizione della lite viene affidata ad un Giudice di Pace. Poiché le cause condominiali molto spesso nascono per divergenze sull’interpretazione di una norma del codice civile o del regolamento di condominio, la competenza nel merito è di fondamentale importanza. La necessità di poter contare su un giudizio che sia frutto di una specifica preparazione in tema di condominio, che il Giudice di Pace normalmente non possiede, spinge di frequente ad “attendere” il superamento del limite economico previsto, rivolgendosi direttamente alla magistratura ordinaria. In molti Tribunali italiani esistono infatti una o più Sezioni che si occupano specificatamente dell’argomento condominio e che garantiscono pertanto una maggior cognizione di causa.

Le cause civili prevedono tre gradi di giudizio: Primo Grado, Appello e Cassazione. In particolari casi e per specifici argomenti sui quali è indispensabile esprimere un giudizio che possa diventare un solco lungo il quale incanalare l’orientamento giurisprudenziale generale, la Cassazione di riunisce a Sezioni Unite. In queste particolari evenienze, e solo in queste, si può parlare di giudizi che possono essere considerati pietre miliari, anche se ogni fattispecie rappresenta una storia a sé.

Nel caso in cui il condominio sia sprovvisto di amministratore che, va ricordato, in virtù del contratto di mandato rappresenta il condominio in giudizio, chiunque decida di iniziare o proseguire una lite nei confronti del condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale.

Il curatore convoca l’assemblea senza indugio per avere istruzioni sulla condotta da seguire nella causa.

Su questioni che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, sulle quali ha piena autonomia decisionale, qualora l’assemblea deliberi di promuovere o di resistere ad una lite, il condòmino dissenziente ha la facoltà di separare la propria responsabilità da quella del condominio in caso di soccombenza.

Il dissenso deve essere espresso per iscritto e notificato all’amministratore per raccomandata. I tempi per esprimere il dissenso sono gli stessi stabiliti per l’impugnazione delle delibere assembleari: 30 giorni per i condòmini presenti all’assemblea e che abbiano votato contro o si siano astenuti, e 30 giorni dal momento in cui gli assenti ne siano venuti a conoscenza, cioè quando abbiano ricevuto il verbale d’assemblea che dovrà essere spedito a cura dell’amministratore.

In tale evenienza il condòmino dissenziente avrà diritto al rimborso di qualsiasi spesa abbia dovuto sostenere e pagare alla parte vittoriosa. Ciò significa che sarà comunque tenuto a partecipare economicamente ai costi della lite fino al giudizio di merito e, in caso di sconfitta, ottenere il rimborso di quanto versato.

In caso di esito favorevole della lite, il condòmino dissenziente che ne avrà tratto beneficio, sarà chiamato a concorrere alle spese del giudizio che non sarà stato possibile addebitare alla parte soccombente.