Chi sono i condòmini?

Ma chi sono i condòmini? A prima vista si potrebbe affermare che siano semplicemente “gli abitanti del condominio”, ma non è così. I condòmini sono i titolari di diritti reali di godimento sulle unità immobiliari: i proprietari innanzitutto, ma anche gli usufruttuari e i nudo proprietari, cioè i soggetti che hanno un diritto reale sulle unità immobiliari, ovvero coloro che hanno sottoscritto un atto di natura pubblicistica trascritto in Conservatoria. Chiarendo meglio la natura di questi soggetti possiamo dire che:

  1. Il proprietario (o i proprietari): è colui che ha sottoscritto un atto pubblico presso un notaio (rogito) trascritto in Conservatoria e che ha la proprietà piena ed assoluta dell’unità immobiliare indicata nell’atto;
  2. L’usufruttuario: è colui che ha sottoscritto un atto pubblico presso un notaio (rogito) trascritto in Conservatoria e che ha il godimento della proprietà e dei suoi frutti per un certo periodo di tempo (normalmente fino al decesso);
  3. Il nudo proprietario: è colui che insieme all’usufruttuario ha sottoscritto un atto pubblico presso un notaio (rogito) trascritto in Conservatoria e che possiede i diritti reali sulla proprietà, ma non il godimento, fino al decesso dell’usufruttuario, a seguito del quale diventa l’effettivo e unico proprietario dell’unità immobiliare.

I proprietari sono tenuti a sostenere, salvo le eccezioni di cui parleremo, tutte le spese ordinarie e straordinarie per la conservazione delle parti comuni, ivi comprese le innovazioni e le spese inerenti ai servizi necessari al godimento della proprietà individuale.

Gli usufruttuari sono tenuti a sostenere le spese di manutenzione ordinaria e le spese inerenti ai servizi necessari al godimento della proprietà individuale. In pratica sono chiamati a partecipare alle spese che servono per la conservazione delle parti comuni e per il loro uso “fino alla conclusione dell’usufrutto”.

I nudo proprietari sono tenuti a sostenere le spese di manutenzione straordinaria e le innovazioni, cioè quelle che incidono in maniera più sostanziale sulle parti comuni e che travalicano in un certo senso il normale uso, in tal caso infatti rimangono a carico dell’usufruttuario.

Vedremo più avanti che questa differenza tra usufruttuario e nudo proprietario avrà riflessi importanti sulle convocazioni assembleari e le relative delibere, perché la loro presenza, e di conseguenza le maggioranze, saranno strettamente legate all’argomento in discussione all’ordine del giorno.

Calcolare il numero preciso di condòmini presenti in un fabbricato, e che naturalmente può essere soggetto a variazioni in funzione della vendita di unità immobiliari, è di fondamentale importanza perlomeno per due ragioni:

  1. Il numero complessivo dei condòmini determina l’obbligatorietà o meno della presenza di un amministratore di condominio;
  2. Il numero complessivo dei condòmini incide pesantemente sui quorum assembleari costitutivi e deliberativi, ovvero sulle attività principali che regolano la vita all’interno di un condominio.

La legge impone la nomina dell’amministratore all’interno dei condomini che abbiano più di otto condòmini (quindi da nove in avanti). Ma come si contano i condòmini? Cominciamo col dire che il loro numero non corrisponde a quello delle unità immobiliari presenti nel condominio. Ciò significa che un edificio con trenta appartamenti e otto condòmini, non è obbligato a nominare un amministratore di condominio, ma ne ha comunque facoltà, perché la legge non lo vieta.

Cercando di semplificare al massimo il concetto, il numero dei condòmini è costituito dalla somma dalle diverse “compagini” titolari di proprietà esclusive. In sostanza, se un soggetto ha in proprietà due unità immobiliari, conta come un unico condòmino. Ma se lo stesso soggetto è proprietario insieme ad un altro, di un ulteriore appartamento, i condòmini sono due. Un esempio pratico chiarirà il punto:

  • Appartamento A di proprietà del Sig. Rossi;
  • Appartamento B di proprietà del Sig. Bianchi;
  • Appartamento C di proprietà del Sig. Rossi;
  • Appartamento D di proprietà del Sig. Rossi e del Sig. Bianchi;
  • Appartamento E di proprietà del Sig. Rossi, del Sig. Bianchi e del Sig. Verdi.

Il condominio composto dalle cinque unità immobiliari sopra descritte consta di quattro condòmini, sebbene i soggetti proprietari di appartamento siano solo tre.

4 commenti su “Chi sono i condòmini?”

  1. nel caso proposto, si presentano in assemblea i sigg Rossi e Bianchi, ma non il sig. Verdi (che non ha lasciato deleghe, ma possiede il 50% dell’unità E) : i condòmini sono ancora quattro oppure , non essendoci l’intera “compagine” che possiede la unità E, i condòmini diventano tre? ( è il caso normale di un appartamento con due proprietari , di cui uno solo – senza delega dell’altro – si presenta in assemblea : conta per una testa e per l’intero ammontare dei millesimi oppure non conta nulla)

    1. L’art. 67 dacc dispone:

      Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

      Ne consegue che nel caso di specie poco importa che in assemblea ci sia uno o più comproprietari della stessa unità immobiliare. L’unità immobiliare conta sempre come una sola testa e il totale dei millesimi di proprietà generale. Sebbene molti amministratori, come il sottoscritto, non facciano storie se in assemblea sono presenti più comproprietari della stessa U.I. (per esempio marito e moglie), a norma di legge avrebbe diritto ad essere presente soltanto uno di loro. Per quanto riguarda la scelta del rappresentante in seno alla comproprietà, vale quanto disposto dall’art. 1106 cc secondo comma. Spero di aver chiarito ogni Suo dubbio. Le consiglio di approfondire l’argomento delega al seguente link: I limiti delle deleghe in condominio

  2. nel caso di un appartamento con due proprietari , di cui uno solo – senza delega dell’altro – si presenta in assemblea : conta per una testa e per l’intero ammontare dei millesimi oppure non conta nulla) ? Quale è la risposta ?

    1. In caso di comproprietà, ai sensi dell’art. 67 dacc comma 2 e dell’art. 1106 cc, i proprietari nominano un loro rappresentante che in assemblea esprime un unico voto (testa) con il totale dei millesimi della comproprietà. Tale designazione può essere dimostrata da una delega scritta, ma generalmente si presume che presentandosi in assemblea un solo componente della comproprietà, questi sia stato nominato dagli altri. All’amministratore, ma soprattutto al Presidente dell’assemblea, non compete sapere se il rappresentante in assemblea sia stato effettivamente nominato, piuttosto bisogna che ci si preoccupi che l’avviso di convocazione sia stato inviato a tutti i comproprietari.

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