Condominio parziale e supercondominio

La particolare fattispecie di “condominio parziale”, piuttosto frequente e meritevole di attenzione, si verifica quando alcune delle parti comuni sono strutturalmente ed oggettivamente asservite all’utilizzo di una sola parte dei partecipanti al condominio. Un unico edificio, diviso in più scale, è il caso più diffuso di condominio parziale, nel quale gli occupanti di ciascuna porzione di fabbricato concorrono alle spese di conservazione e uso della propria scala, la relativa illuminazione nonché pulizia, e dell’ascensore, con le corrispondenti spese di manutenzione, sostituzione, messa a norma, ecc.. Spesso sono le Tabelle Millesimali, di cui parleremo più avanti, a sottintendere tale parziarietà, ma vi sono circostanze in cui questa condizione non è così evidente. E’ il caso, solo per citare un esempio, della colonna discendente delle condotte di scarico delle acque nere in un edificio. Anche qui ci troviamo di fronte ad un “condominio parziale” poiché tale impianto potrebbe servire soltanto una parte delle unità immobiliari, quelle disposte sulla stessa verticale. Saranno quindi i proprietari degli appartamenti interessati che dovranno sostenere le spese di conservazione e riparazione della condotta e non tutto il condominio.

L’argomento verrà approfondito in altri articoli, ma per ora è importante sottolineare che tale parziarietà si riflette anche sulle maggioranze assembleari di delibera per eventuali spese di riparazione straordinaria. Saranno infatti chiamati ad esprimersi soltanto i condòmini interessati e non tutti i partecipanti al condominio.

Quando un complesso immobiliare include più condomini o edifici autonomi che condividono una o più parti comuni, come una centrale termica, un servizio di guardiania, una serie di attrezzature di svago, o altro, siamo in presenza di un supercondominio. In questo contesto, ogni singolo condominio continua ad avere un proprio amministratore che si occupa della gestione delle spese riconducibili al suo fabbricato, ma per ciò che concerne le spese comuni a tutti i condomini, è necessario riferirsi ad una entità più generale che li comprenda tutti, il supercondominio appunto, le cui spese vengono ripartite tra i vari condomini e, all’interno di ciascuno, tra i vari condòmini. Anche il supercondominio ha un suo amministratore, ed è regolato dalle stesse norme di legge che sovrintendono i condomini tradizionali.

Un complesso di villette unifamiliari facenti parte di una vasta area verde recintata, dotata di vialetti di transito con illuminazione, cancello principale di ingresso con portineria, piscina comune e impianti sportivi, è un altro esempio di supercondominio dove non esistono condomini, ma un unico ente e un solo amministratore, talmente simile ad un condominio in un edificio, da non avere praticamente alcuna differenza in termini di gestione.

Analogamente al condominio, il supercondominio ha una sua titolarità fiscale, un suo regolamento di supercondominio e specifiche Tabelle Millesimali. Differisce solo per alcune particolarità legate alla convocazione delle assemblee, agli aventi diritto nelle votazioni e alla rappresentanza, ma saranno argomenti sui quali torneremo a parlare.

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