Generalità

Il condominio non ha alcuna personalità giuridica, ma solo una titolarità fiscale. In altre parole è un soggetto equiparabile ad un qualsiasi altro utente finale ed è sottoposto quindi alla tutela dei diritti del consumatore che, come vedremo, ha un interessante risvolto in merito alla sottoscrizione dei contratti.

Da ciò ne consegue che il condominio è titolare di un codice fiscale, a cura dell’amministratore, e che nei confronti dell’IVA, non svolgendo alcuna attività d’impresa, è un soggetto passivo, ovvero ne subisce il costo senza possibilità di usufruire di alcuna esenzione.

Ciò che lo distingue da una qualsiasi persona fisica, è che a tutto questo si aggiunge la responsabilità attribuita al sostituto d’imposta, che obbliga il condominio ad “anticipare” per conto di chi svolge attività o eroga servizi per la comunità, una parte delle imposte dovute.

I condomini più grandi possono anche essere datori di lavoro, con tutte le conseguenze che derivano dal rapporto di dipendenza e dalla normativa sulla sicurezza, e possono anche percepire redditi fondiari, si pensi all’ex alloggio del portiere, concesso o meno in affitto a terzi.

La complessità degli adempimenti da rispettare e le conseguenze civili e penali che derivano dal loro mancato assolvimento, impongono al condominio di scegliere un amministratore preparato, in grado di rispettare gli impegni con cura. Dobbiamo ricordare che eventuali sanzioni, in alcuni casi particolarmente salate, saranno sempre a carico del condominio, che solo successivamente potrà rivalersi sull’operato dell’amministratore, magari ottenendo giustizia dopo anni di procedimenti giudiziari.

Le principali fonti di reddito per i quali a vario titolo il condominio, nella persona dell’amministratore, è tenuto a svolgere importanti adempimenti, sono i seguenti:

  1. Reddito fondiario;
  2. Reddito da lavoro dipendente;
  3. Reddito da lavoro autonomo;
  4. Reddito da impresa;
  5. Reddito da capitale/diversi .

I primi due sono tipici dei condomini di una certa dimensione e che possiedono unità immobiliari (alloggio del portiere, sala assemblee, ecc.) registrate al catasto e/o dipendenti. I punti 3 e 4 invece sono comuni a tutti i condomini, perché l’attività dello stesso amministratore genera reddito da lavoro autonomo, ed anche un qualsiasi lavoro commissionato ad un fornitore produce reddito da impresa. L’ultimo punto è meno frequente, e si riferisce ai redditi derivanti, per esempio, dalla “vendita” dell’energia elettrica prodotta da un impianto fotovoltaico.

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