Un condominio deve necessariamente sostenere delle spese, indispensabili per la conservazione delle parti comuni e per l’erogazione dei servizi a beneficio dei condòmini. Si è detto che i condòmini sono obbligati a parteciparvi, che la suddivisione avviene in base alle tabelle millesimali e che tale obbligo nasce nel momento stesso in cui la spesa si rende necessaria. Per la riscossione dei contributi l’amministratore è tenuto a preparare un prospetto di spesa con la relativa ripartizione e presentarlo ai condòmini per l’approvazione. E’ in questo momento che la spesa diventa liquida ed esigibile, perché per ogni condòmino viene espressamente indicata la quota a lui spettante e la suddivisione pro rata. Nel caso in cui uno dei condòmini non provveda al versamento di quanto dovuto nei termini previsti, l’amministratore è tenuto ad agire.

Tra i vari compiti che l’amministratore ha l’obbligo di eseguire, ce n’è uno essenziale che la legge espressamente gli impone: “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati”. E’ una norma che se disattesa, può comportare la revoca del mandato e pertanto va rispettata con particolare cautela. In virtù del preventivo di spesa con relativa ripartizione, o del rendiconto di fine esercizio, l’amministratore, trascorsi sei mesi dalla scadenza del pagamento durante i quali invia gli avvisi di sollecito, deve utilizzare lo strumento del decreto ingiuntivo per ottenere quanto dovuto. Non è necessaria alcuna autorizzazione assembleare per farlo, dal momento che è un’attribuzione specifica che gli deriva dal contratto di mandato, ma nonostante ciò, è tenuto a passare dall’assemblea per l’approvazione di un fondo legale, costituito dai mezzi economici che servono per avviare la pratica con il supporto di un avvocato. Soltanto se dispensato dall’assemblea, l’amministratore può esimersi dal procedere, ma in questo caso deve essere trascritto nel verbale assembleare, inserendo le eventuali condizioni o limiti oltre i quali sarà invece invitato ad attivarsi.

Il decreto ingiuntivo è lo strumento mediante il quale è possibile ottenere una riscossione forzosa delle morosità. Può essere emesso in tempi rapidissimi ed una volta che il condòmino lo ha ricevuto – è sufficiente la prova che sia stata consegnata la cartolina della ricevuta di ritorno –  il condòmino moroso ha tempo 10 giorni per effettuare il pagamento, senza possibilità di sospensione, anche se avesse fatto opposizione, a cui ha diritto entro il termine perentorio di 40 giorni. Scaduti i termini vengono avviate le pratiche per il pignoramento e l’eventuale asta giudiziaria dell’immobile.

Una morosità prolungata nel tempo può avere effetti devastanti, per tutto il condominio. I creditori possono infatti avviare procedimenti giudiziari contro il condominio, e l’amministratore è tenuto a fornire i dati personali dei morosi – è un obbligo di legge – verso i quali verrà tentata l’escussione del debito , prima di richiederne il pagamento agli altri condòmini, quelli in regola con i contributi, che dovranno in ogni caso partecipare proporzionalmente al valore millesimale delle loro proprietà.

I condòmini in regola con il pagamento dei contributi condominiali non sono gli unici a dover rispondere solidalmente del debito dei morosi. Gli altri casi sono:

• Usufruttuario e Nudo proprietario sono chiamati solidalmente al pagamento delle quote spettanti a ciascuno;
• L’acquirente di una unità immobiliare in condominio è tenuto al pagamento degli eventuali debiti del cedente, per l’anno in corso al momento dell’acquisto e per quello precedente;
• Chi cede i diritti su una unità immobiliare in condominio resta obbligato solidalmente con l’acquirente per le spese condominiali, fino a quando non trasmette copia autentica dell’atto di vendita all’amministratore.

Ciò detto risulta chiaro che sarà opportuno per l’acquirente di una qualsiasi unità immobiliare in condominio, farsi certificare dall’amministratore lo stato dei pagamenti delle spese condominiali, mentre al cedente si raccomanda di trasmettere una copia autenticata del titolo di trasferimento della proprietà esclusiva.