Potere di spesa dell’amministratore

Contrariamente a quanto si pensa, l’amministratore non ha potere di spesa se non per quanto è stato deliberato dall’assemblea dei condòmini. L’unica eccezione è costituita dalle spese “urgenti” indicate nel secondo comma dell’art. 1135 cc:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea

Il testo della norma non fa riferimento alle spese ordinare che devono necessariamente passare al vaglio preventivo dell’assemblea, ma solo a quelle straordinarie urgenti. Ma cosa si intende per spese straordinarie urgenti?

Si tratta in sostanza delle spese necessarie per interventi compiuti in modo da evitare ulteriori danni a cose o, peggio, a persone. Del resto sull’amministratore grava costantemente il peso di quanto disposto dal secondo comma dell’art. 40 cp:

non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo

Un cornicione pericolante, una condotta d’acqua che improvvisamente si rompe, un parapetto di un terrazzo condominiale di altezza inferiore al minimo di legge, una pericolosa sconnessione della pavimentazione di un vialetto pedonale … sono solo alcuni  esempi per i quali è necessario intervenire tempestivamente e per i quali i tempi di convocazione assembleare potrebbero costituire una variabile troppo estesa per garantire l’incolumità altrui.

In questi casi l’intervento dell’amministratore è indispensabile, perchè il suo mandato lo investe della piena responsabilità di custodia delle parti comuni. Ma fino a dove può spingersi il suo margine di manovra? La risposta più corretta è: al minimo indispensabile per ottemperare ai suoi obblighi … nulla di più.

Tornando agli esempi precedenti basterebbe la spicconatura del cornicione, oppure un’imbragatura che impedisca la caduta rovinosa dei pezzi d’intonaco; limitarsi a riparare provvisoriamente il tubo per evitare ulteriori danni alle unità immobiliari e alle parti comuni; inibire l’ingresso di chiunque al terrazzo, chiudendo a chiave la porta di accesso e apponendo un cartello di pericolo; transennare la zona interessata dalla sconnessione impedendo che chiunque possa farsi del male cadendo.

Ogni altra opera di rimessa in pristino deve essere adeguatamente preventivata e deliberata in assemblea, l’unico organo titolato a decidere sulla questione.

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