Condominio e Supercondominio

Con l’introduzione della nuova riforma sul condominio negli edifici (L. 220/2012) entrata in vigore il 18 giugno 2013 il legislatore ha tentato di regolamentare l’istituto del “supercondominio”. L’art. 1117 bis dispone infatti:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

In verità già il terzo comma dell’art. 1123 cc disponeva in precedenza nel merito:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinatia servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

L’aggiunta dell’art. 1117 bis cc ha posto un interrogativo. In presenza di parti comuni a più edifici è necessaria la “creazione” di una gestione separata e quindi di un “supercondominio”?

A giudizio di chi scrive, il codice non riporta alcun obbligo di creazione ad hoc di un supercondominio, quanto l’imposizione di provvedere ad una corretta ripartizione delle spese tra i diversi soggetti coinvolti. Infatti l’intenzione del legislatore non è quella di aggravare i condòmini di spese, bensì di riconoscere l’esistenza di un “contenitore” esterno che includa le parti comuni a più condomini, se esistenti.

Chiariamo questo aspetto con un esempio.

Due fabbricati separati tra loro hanno in comune un’area cortiliva e l’accesso ai box. La gestione di una situazione simile può essere fatta seguendo due strade:

a) Un condominio per ognuno dei due fabbricati e un supercondominio per la gestione delle sole parti comuni a entrambi. Una soluzione di questo tipo necessita di tre gestioni contabili separate, quindi tre codici fiscali, tre conti correnti, tre amministratori, tre adempimenti fiscali diversi, ecc. Un evidente aggravio di spese, soltanto per “dividere” e ripartire correttamente le spese di ciascuno;

b) Un unico condominio con tabelle millesimali pensate e redatte per considerare tutte le possibili ripartizioni di spesa. una tabella di proprietà generale che possiamo chiamare di supercondominio con cui ripartire le spese comuni (amministrazione, manutenzione e servizi relativi all’area cortiliva e all’accesso ai box); una tabella di proprietà dei singoli fabbricati, per ripartire le spese inerenti a ciascuno di essi (pulizia scale, rifacimento tetti, lastrici, ecc.);

In entrambi i casi ciascun condòmino pagherà soltanto il dovuto, ma nel primo caso si troverà ad affrontare maggiori spese di gestione … e nessun vantaggio aggiuntivo.

 

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