Insieme al regolamento di condominio, le tabelle millesimali rappresentano lo strumento più importante con il quale “misurare” i diritti e i doveri dei condòmini:

1. DOVERE di partecipazione alle spese in base alla relativa ripartizione;
2. DIRITTO di voto e peso dello stesso nelle delibere assembleari.

Ma perché si chiamano “millesimali”? Lo stabilisce l’Art 69 disp. att. c.c. che ne definisce anche il significato: la tabella millesimale esprime il valore di ogni singola unità immobiliare rispetto al valore complessivo del fabbricato, o meglio del condominio. Non è un caso che il Codice Civile faccia riferimento ad un’unica tabella millesimale, chiamata anche Tabella Generale, Tabella A o Tabella di proprietà, perché è la sola, indispensabile tabella, che viene impiegata per le votazioni in assemblea e per la ripartizione delle spese di carattere generale. Tuttavia è piuttosto frequente che a questa tabella se ne affianchino altre, utilizzate per la ripartizione delle spese suddivise per scala o per altre tipologie di servizi.

La Tabella Generale esprime il valore “oggettivo” di ciascuna proprietà individuale rispetto al valore complessivo del fabbricato, che non tiene conto di eventuali lavori di ristrutturazione, locazioni, o dello stato di conservazione dell’immobile. Si tratta quindi di una valorizzazione immutabile nel tempo, tranne nel caso in cui vengano effettuati degli interventi che diminuiscano o aumentino la superficie di una o più unità abitative e che approfondiremo più avanti.

Normalmente la tabella millesimale di proprietà viene redatta dal costruttore originario, che ne affida la realizzazione ad un tecnico specializzato. Viene allegata al regolamento di condominio e trascritta nei registri della Conservatoria in modo da renderla opponibile a terzi.

E’ realizzata seguendo il criterio chiamato “legale” e che prende in considerazione aspetti oggettivi per la valorizzazione dell’immobile: esposizione, illuminazione, superficie, numero e destinazione dei locali, superfici radianti dei moduli riscaldanti, ecc.

Le altre tabelle, tutte di derivazione da quella generale, vengono realizzate per ripartire le spese derivanti da un uso separato o più intenso delle parti e dei servizi comuni: si pensi a quella dell’ascensore, delle scale, del consumo idrico, del riscaldamento, ecc.

Cosa accade se in un condominio non esiste la tabella millesimale? L’ipotesi più conveniente è quella di affidare ad un tecnico abilitato la sua realizzazione, approvandola successivamente in assemblea, con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio (quest’ultimo desumibile dalla tabella che si sta approvando, oppure utilizzando il criterio provvisorio in uso fino a quel momento). In tal caso però, le tabelle millesimali devono rispettare i criteri legali di redazione.

In alternativa è possibile creare tabelle provvisorie o convenzionali che però, non rispettando i criteri legali di redazione, possono essere impugnate come qualsiasi altra delibera assembleare  spingendo il giudice ad imporne la redazione, a meno che non siano state approvate all’unanimità dei partecipanti al condominio.

In ogni caso la presenza di tabelle provvisorie o di tabelle redatte non utilizzando il criterio legale, non sollevano i condòmini dal pagamento delle spese, che rimangono obbligatorie ed esigibili anche con decreto ingiuntivo.

Per quanto riguarda le modifiche alle tabelle millesimali esistenti, la questione è leggermente più complessa.

L’Art. 69 disp. att. c.c. dispone che in generale la modifica delle tabelle millesimali possa essere effettuata soltanto all’unanimità dei partecipanti al condominio. In due casi specifici la modifica può essere invece decisa dall’assemblea, approvandola con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio:

• Nel caso di errore palese: per esempio un evidente svista del tecnico in fase di compilazione della tabella originaria;
• Nel caso in cui sia sopravvenuta un’alterazione della superficie di una proprietà immobiliare che ne modifichi di 1/5 il valore iniziale.

In relazione al secondo punto, si sottolinea che le spese necessarie per la modifica delle tabelle originarie sarà interamente a carico del condòmino che ne ha causato l’alterazione.

Nei condomini con oltre dieci condòmini, analogamente a quanto detto per il regolamento di condominio, vi è l’obbligo della redazione delle tabelle millesimali. Nel caso in cui l’assemblea non vi provveda, ciascun condòmino può richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, che può imporne la realizzazione secondo il criterio legale. In tal caso è l’amministratore che interviene in giudizio, rappresentando il condominio davanti alla legge e dandone notizia all’assemblea.

Qualora un singolo condòmino si senta danneggiato dall’impiego di una tabella millesimale non redatta secondo i criteri legali o nel caso in cui l’assemblea non deliberi una modifica delle stesse ai sensi dell’Art. 69 disp att. c.c., il giudice, anche in questo caso, può imporne la realizzazione ex novo o la modifica di quelle esistenti.

In ogni caso il condòmino danneggiato che risultasse vittorioso non potrà mai chiedere indietro le somme eventualmente versate in virtù della “vecchia” ripartizione, ma potrà riservarsi la facoltà di procedere giudizialmente contro il condominio per indebito arricchimento.