Archivi categoria: Agevolazioni e detrazioni fiscali

Vita da disabili

Andrea sorride e mi consegna il biglietto con il numero di prenotazione, osservandomi da dietro le lenti leggermente oscurate dei suoi Rayban. Da quando sono amministratore di condominio l’ho sempre visto lì al suo posto, seduto su un trespolo all’interno dell’Ufficio Postale di Via Petrocelli, in un piccolo centro commerciale come ce ne sono tanti altri a Roma. Aiuta gli utenti indecisi dispensando consigli, sorrisi e biglietti con il numero stampato in nero. Ormai lo vedo spesso, ma tutte le volte mi stupisco nel rilevare che l’espressione del suo viso, la gentilezza nei modi, la disponibilità e la pazienza, sono sempre gli stessi, immutabili nel tempo. Al suo fianco, appoggiata alla spalliera, c’è la sua inseparabile stampella. Ogni tanto gli lancia un’occhiata furtiva, come per sincerarsi che sia ancora al suo posto; un’indispensabile e fedele compagna di vita di cui non può più fare a meno. Ma ci sono stati tempi in cui Andrea non sapeva neanche cosa farsene di una stampella, perché la disabilità lo accompagna da non più di vent’anni, dal giorno in cui fu coinvolto in un grave incidente, qualcosa che può accadere a chiunque. E’ stato quando gli ho consegnato un mio biglietto da visita che mi ha raccontato la sua difficoltà a relazionarsi con la città, ma soprattutto mi ha fatto capire quanto la sua condizione, ma soprattutto la condizione di coloro che sono meno fortunati di lui, sia diventata completa indifferenza per chi la disabilità non la vive quotidianamente: scalinate insormontabili; marciapiedi sprovvisti di scivolo; bagni angusti dove a volte è difficile entrare anche per una persona pienamente abile; locali commerciali del tutto inaccessibili per chi è costretto su una sedia a rotelle. Inutile dire che Andrea ha ragione da vendere. Il mondo “civile” tende a dimenticare che esistono anche persone come lui, che hanno il diritto come tutti di usufruire dei servizi di una città come Roma o di una qualunque altra località del mondo. Il nostro incontro mi ha fatto riflettere molto, e la sua conoscenza della materia, oltre all’impegno profuso per ottenere dalle istituzioni una maggiore attenzione a tutela dei disabili, mi ha spinto ad informarmi e a studiare la normativa.

La Legge n. 13 del 9 gennaio 1989, contenente le “disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”, rappresenta il primo passo verso una riconciliazione tra il mondo dei disabili e quello degli “altri”, ma nel leggere attentamente gli articoli si nota subito che qualcosa non quadra. All’articolo 1 comma 4 è specificato che un professionista abilitato deve allegare al progetto di ristrutturazione o di nuova costruzione di un edificio pubblico o privato, una dichiarazione di conformità alle disposizioni riportate nella legge stessa. Si parla di precisi obblighi in tema di accessibilità, visitabilità o adattabilità delle strutture edificate, pubbliche o private, non rispettando i quali il progetto non può essere approvato. E’ addirittura prevista la creazione di un’apposita commissione comunale, composta da tecnici esperti in grado di valutare se le soluzioni architettoniche presentate possano o meno consentire ad un disabile di usufruire di un agevole percorso di ingresso e di una comoda fruizione degli spazi interni. A giudicare da buona parte degli edifici che ci circondano, pubblici e privati, pare che l’intento della legge sia stato del tutto disatteso e che nel silenzio degli interessati (i disabili), o a seguito delle loro “timide” proteste, nulla si muova.

Come previsto dalla Legge n. 13, il 14 giugno 1989 viene alla luce il D.M. n. 236 contenente “le prescrizioni tecniche necessarie per garantire l’accessibilità, la visitabilità e l’adattabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica al fine del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche”. Gli articoli sono costituiti da una sequenza interminabile di indicazioni tecniche molto ben circostanziate che, inutile dirlo, nella maggior parte dei casi non vengono applicate, con il risultato che per i disabili le difficoltà aumentano. La normativa impone anche la presentazione di un’autocertificazione postuma con cui il Direttore dei Lavori (e cioè un professionista abilitato come il geometra, l’architetto o l’ingegnere) dichiara sotto la propria responsabilità che l’edificio è stato costruito/ristrutturato rispettando la normativa in tema di abbattimento delle barriere architettoniche. Giova ricordare che oggi, secondo quanto disposto dall’art. 76 del DPR n. 445 del 28/12/2000, qualsiasi dichiarazione mendace in atti amministrativi comporta ripercussioni penali e risvolti civilistici ed economici di notevole entità. Ebbene, dal 1989 quanti edifici sono stati costruiti? Parliamo di quasi trent’anni di edilizia civile, non di bruscolini. E’ possibile affermare che qualsiasi fabbricato edificato in questo lungo lasso di tempo rispetti pienamente la normativa vigente? Nulla di più falso.

Il D.M. 236 è richiamato anche dal D.P.R. (Decreto del Presidente della Repubblica!) n. 503 del 24 luglio 1996 “recante le norme per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici”. Basta addentrarsi nella lettura degli articoli per accorgersi che buona parte delle disposizioni contenute sono di nuovo completamente inapplicate; ma se questo può non essere un problema per le persone normodotate, certamente è una grave limitazione alla libertà di movimento dei disabili più gravi. Orbene, se anche le istituzioni pongono ostacoli insormontabili al diritto di muoversi di un disabile, disattendendo i necessari controlli e le conseguenti sanzioni, certamente la direzione che si è presa non è quella corretta ed è necessario alzare la voce.

Anche la nuova riforma del condominio negli edifici, la L. 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, non sfugge al “buonismo” di facciata del legislatore, tanto che l’art. 1120cc, in tema di innovazioni, dispone quorum “agevolati” per le delibere assembleari che abbiano per oggetto l’eliminazione delle barriere architettoniche. Si parla di quorum agevolati, ovvero quelli del secondo comma dell’art. 1136cc, perché precedentemente alla riforma le maggioranze deliberative erano addirittura maggiori (quinto comma dell’art. 1136cc), ma il legislatore avrebbe dovuto abbassarle ulteriormente, equiparandole alle delibere di natura ordinaria, ovvero approvate in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e un terzo dei millesimi dell’edificio. La legge non prevede neppure l’assegnazione obbligatoria di posti auto riservati ai disabili gravi all’interno delle aree condominiali, lasciando all’assemblea il compito di decidere nel merito, con risultati piuttosto scontati.

E’ vero che ci troviamo ancora in un periodo di profonda crisi economica che vede innalzarsi pericolosamente la percentuale di morosità tra i condòmini, ma se a questo sommiamo il “menefreghismo collettivo” di coloro che non sono toccati direttamente dal problema della disabilità, ecco che l’approvazione di una spesa per l’installazione di un ascensore, un servoscala o semplicemente di uno scivolo, diventano un ulteriore ostacolo alle belle parole che sottintendono alla frase: “abbattimento delle barriere architettoniche”. Al disabile che si vede respingere dall’assemblea la proposta di agevolare la sua mobilità all’interno del condominio non rimane che mettere mano al portafoglio e provvedere autonomamente, in virtù dell’art. 1102cc che gli consente di modificare le parti comuni salvo che non si crei un grave pregiudizio agli altri condòmini … ma al grave pregiudizio dei disabili chi ci pensa?

Noi amministratori nel nostro piccolo possiamo fare ben poco per migliorare una situazione gravemente deficitaria, ma certamente possiamo sensibilizzare la categoria, la nostra amata ANACI, e ove possibile le istituzioni, affinché in occasione dei lavori di ristrutturazione degli edifici amministrati si tenga ben presente che esiste una minoranza di persone che necessita di essere considerata e che con piccoli ma indispensabili interventi potrebbero essere aiutati a sentirsi parte integrante di una comunità civile.

In attesa che si presti finalmente un po’ più di attenzione alle istanze delle minoranze deboli della nostra società facendo semplicemente rispettare la legge, Andrea continuerà a dispensare sorrisi e ad aiutare la gente, la stessa che in assemblea probabilmente non lo ricambierebbe con la stessa moneta.

Le agevolazioni

L’argomento trattato in questa categoria è senza alcun dubbio uno dei più importanti, perché offre la possibilità ai condòmini di capire come e su quali spese sia possibile risparmiare, recuperando una parte del denaro sborsato. Dal momento che, soprattutto in tema di detrazioni, le norme sono costantemente oggetto di modifica, è necessario però che l’amministratore sia costantemente informato sulle novità legislative, segnalando ai condòmini ogni iniziativa da cui possano trarre vantaggio.

Da qui l’importanza delle associazioni di categoria che rappresentano una fonte primaria di informazioni oltre che un potente strumento di contrattazione nei confronti delle istituzioni, da cui tutti gli amministratori professionisti dovrebbero attingere le notizie necessarie per incrementare le proprie competenze.

Generalmente l’aliquota IVA esposta in fattura è del 22%, tranne per alcuni beni che comunque rappresentano la minoranza. Si è detto che il condominio è un soggetto passivo e che quindi l’IVA rappresenta un costo. Ne consegue che una diminuzione dell’aliquota si tramuterebbe in un immediato beneficio per le tasche di tutti.

In verità, molte delle spese che il condominio sostiene annualmente possono essere oggetto di una agevolazione dell’aliquota, che dal 22% passa al 10%. La condizione necessaria affinché sia possibile, è che innanzitutto il fabbricato sia a destinazione prevalentemente abitativa, e cioè che per almeno 501 millesimi sia costituito da immobili residenziali (da A1 ad A11 escluso A10). Le spese soggette a riduzione dell’aliquota sono:

  • Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni rientranti in un contratto di appalto;
  • Prestazione di servizi;
  • Cessione di beni, a patto che questi rientrino nell’ambito di un contratto d’appalto;

Per ottenere l’agevolazione è sufficiente che l’amministratore, prima dell’emissione della fattura, comunichi ai fornitori che Il fabbricato è a destinazione prevalentemente abitativa e che quindi è soggetto ad agevolazione.

Per alcuni beni individuati nel decreto del 29 dicembre 1999  è possibile usufruire di un’agevolazione particolare. I beni sono precisamente:

  • Ascensori e montacarichi;
  • Infissi interni ed esterni;
  • Caldaie;
  • Videocitofoni;
  • Apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • Sanitari e rubinetteria da bagno;
  • Impianti di sicurezza.

In tali casi, pur mantenendo invariato l’imponibile, viene applicata l’agevolazione del 10% dell’IVA sul doppio della prestazione necessaria per l’installazione del bene, ottenendo un discreto risparmio sull’importo complessivo della fattura.

Le detrazioni

E’ una categoria vastissima, dove il computo delle detrazioni differisce a seconda del tipo di intervento, di natura esclusivamente edilizia. Sono state introdotte per la prima volta nel 1998, prorogate più volte, e rese finalmente permanenti nel 2012.

L’art. 16 del TUIR (Testo Unico per l’Imposta sui Redditi) stabilisce che generalmente dall’imposta lorda sui redditi delle persone fisiche è possibile detrarre un importo pari al 36% delle spese documentate, fino ad un massimo complessivo di € 48.000 per singola unità immobiliare.

La detrazione è applicabile sia per lavori nelle singole proprietà private, nei limiti della cifra indicata, che per Interventi sulle parti comuni del condominio, nei limiti della stessa somma, moltiplicata per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio.

La detrazione può essere fruita da:

  • Proprietario o nudo proprietario;
  • Titolare di un diritto reale di godimento (usufruttuario);
  • Conduttore;
  • Comodatario;
  • Familiare purché convivente (a patto che abbia partecipato alle spese);
  • Convivente more uxorio (a patto che abbia partecipato alle spese).

Il D.P.R. 380/2001 elenca il dettaglio del tipo di intervento per il quale è possibile usufruire della detrazione:

  1. Manutenzione ordinaria: riparazione, rinnovamento, sostituzione finiture degli edifici o quelle per integrare e mantenere in efficienza gli impianti (pavimenti, infissi, serramenti, tinteggiatura pareti e porte, impermeabilizzazione tetti, terrazze e lastrici solari, ecc.);
  2. Manutenzione straordinaria: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell’edificio, nonché per realizzare ed integrare gli impianti tecnologici senza alterarne il volume (ascensori, scale di sicurezza, sostituzione con modifica degli infissi e dei serramenti, rifacimento scale, rampe, recinzioni esterne, ecc.);
  3. Interventi di restauro e risanamento conservativo: interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, adeguamento altezze solai nel rispetto della volumetria dell’edificio, apertura nuove finestre per migliore aerazione dei locali;
  4. Interventi di ristrutturazione edilizia: interventi volti a trasformare gli edifici (demolizione e ricostruzione edificio come l’originale, modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone, trasformazione di una soffitta in mansarda o del balcone in veranda, ecc.);
  5. Altri interventi elencati nell’art 3 del D.P.R. 380/2001.

L’Art. 16 del TUIR alle lettere A e B stabilisce chi può usufruirne:

  1. Il condominio, per tutti gli interventi indicati, sulle parti comuni;
  2. Il condòmino, per tutti gli interventi indicati eccetto la manutenzione ordinaria, sulla singola unità immobiliare.

La Legge Finanziaria 2017 ha aumentato i valori di detrazione fino al 31.12.2017:

  • 50% anziché 36%;
  • Limite di € 96.000 anziché € 48.000.

La detrazione viene spalmata in 10 anni. Ogni anno quindi, potrà essere detratto 1/10 della somma totale portata in detrazione.

E’ importante sottolineare che per interventi sulle parti comuni, l’anno di detrazione decorre dal pagamento effettivo dei lavori da parte dell’amministratore, realizzato con bonifico speciale, e che l’importo da detrarre corrisponde alla somma totale ripartita tra i condomini in base alla tabella millesimale di riferimento, nei limiti della quota versata da ciascuno entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’Art. 16 del TUIR, alle lettere successive, indica ulteriori tipologie di intervento suscettibili di detrazione:

  1. Interventi di ricostruzione o ripristino di edificio danneggiato in seguito ad evento calamitoso;
  2. Interventi per la realizzazione di posti auto o autorimesse pertinenziali, anche di proprietà comune;
  3. Interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (in tal caso l’IVA agevolata sarà del 4%);
  4. Interventi finalizzati alla sicurezza dell’edificio: rifacimento recinzioni, grate, porte blindate, videosorveglianza purché collegata ad istituti di vigilanza;
  5. Interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’impatto acustico;
  6. Interventi finalizzati al conseguimento di risparmio energetico (v. articolo relativo);
  7. Interventi finalizzati all’adozione di misure antisismiche (v. articolo relativo);
  8. Interventi finalizzati alla bonifica dell’amianto e all’esecuzione di opere per l’abbattimento degli infortuni domestici.

Risparmio energetico

La Legge Finanziaria 2017 ha prorogato la detrazione del 65% per tutto il 2017 ai privati, e fino al 31.12.2021 per le parti comuni. Ha confermato inoltre la possibilità per gli incapienti, cioè coloro che non presentano la dichiarazione dei redditi, di cedere la detraibilità direttamente ai fornitori o a privati.

Ha stabilito inoltre, sole per le parti comuni, una detrazione maggiorata:

  • il 70%: per gli interventi che interessino l’involucro esterno dell’edificio e che coinvolgano almeno il 25% della superficie totale di dispersione;
  • il 75%: per gli interventi che migliorino la prestazione energetica dell’edificio, sia estiva che invernale, conseguendo almeno la qualità media della scala energetica A – G, certificata da un tecnico abilitato (APE). In tal caso però è ammessa una detrazione fino ad un massimo di € 40.000 per unità immobiliare.

Misure antisismiche

La detrazione è fissata al 50% con un limite massimo per unità immobiliare di € 96.000. Tale detrazione può essere spalmata in cinque anni invece di dieci.

La percentuale di detrazione può anche essere soggetta a maggiorazione:

  • il 70%: se vi è una riduzione della classe di rischio;
  • l’80%: se tale riduzione permette di scalare due classi di rischio dalla condizione originaria.

Per interventi sulle parti comuni la percentuale di detrazione è maggiorata del 5%, portando la percentuale complessiva a 75 e 85.

Anche le misure antisismiche vi è la possibilità per gli incapienti, cioè coloro che non presentano la dichiarazione dei redditi, di cedere la detraibilità direttamente ai fornitori o a privati

Altre detrazioni

Sono ammesse all’agevolazione, e quindi possono essere portate in detrazione, anche altre spese:

  • Spese di progettazione e prestazioni professionali connesse;
  • Spese per la messa in regola degli edifici (L. 37/08);
  • Spese per l’acquisto dei materiali;
  • Compensi corrisposti per le certificazioni di conformità alla legge;
  • Spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
  • Iva, bolli e diritti pagati per le concessioni;
  • Oneri di urbanizzazione.

Obblighi dell’amministratore

Affinché tutti i condòmini possano usufruire della detrazione, è necessario che l’amministratore compia alcuni adempimenti, senza i quali non verrà concessa:

  • Comunicare alla ASL, nel caso in cui gli interventi lo richiedano, la Notifica Preliminare contenente: le generalità del committente, la natura dell’intervento, i dati identificativi della ditta esecutrice dei lavori, la data di inizio lavori;
  • Inserire nel quadro AC della dichiarazione dei redditi dell’amministratore, i dati catastali dell’immobile destinatario dei lavori;
  • Pagare i lavori mediante bonifico bancario speciale per il quale la banca opererà una ritenuta d’acconto fissa dell’8%;
  • Conservare tutta la documentazione relativa all’appalto e ai pagamenti effettuati, con particolare riferimento, se dovuta, alle ricevute di pagamento dell’IMU;
  • Rilasciare ai singoli condòmini una certificazione nella quale si attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi di legge e dove sia indicata la somma su cui ciascun condòmino potrà contare per la detrazione.

Si perde il diritto alla detrazione per l’inadempienza dei compiti suindicati ma anche nel caso in cui, a seguito di un controllo in cantiere, siano state riscontrate violazioni alle normative in tema di Sicurezza negli ambienti di lavoro.