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I contratti in genere

I contratti sono alla base di innumerevoli attività che segnano la vita di tutti i giorni. Nella stragrande maggioranza dei casi pur non firmando nulla si è in presenza di un contratto, sottoposto alle norme del codice civile che lo regolano. Per fare un semplice esempio, l’acquisto di un qualsiasi oggetto – un telefonino, una lavatrice o un giornale – configura un contratto, i cui contraenti, il venditore da una parte e l’acquirente dall’altra, stipulano un accordo che si conclude con la consegna del bene a fronte di un corrispettivo in denaro. Il condominio è contraente di numerosi contratti. Alcuni dei più importanti sono:

  • Contratto di somministrazione (gas, acqua, energia elettrica, ecc.);
  • Contratto di mandato (amministratore, avvocato, ingegnere, ecc.);
  • Contratto di appalto;
  • Contratto d’opera;
  • Contratto di assicurazione;
  • Contratto di lavoro (dipendenti);
  • Contratto di affitto.

Nello stipulare, ma soprattutto nel valutare le clausole di un contratto, è necessario prestare la massima attenzione ai termini del contratto stesso. E’ noto che il condominio è considerato a tutti gli effetti un utente finale e come tale soggetto alla tutela prevista dalla Carta dei Diritti del Consumatore. Ciò lo pone in una condizione privilegiata, che comporta la possibilità di rendere nulle alcune delle clausole più stringenti di un contratto.

Contratto di somministrazione

Contratto di somministrazione

Sono necessari per usufruire dei servizi indispensabili: acqua, luce e gas. Si tratta molto spesso di contratti prestampati ormai consolidati, ma è comunque importante conservarli e verificarne attentamente le clausole. Possono includere canoni fissi o variabili e servizi aggiuntivi facoltativi. In presenza di impianti di produzione energia (pannelli fotovoltaici, eolico) comprendono condizioni per l’immissione in rete dell’energia prodotta.

Contratto di mandato

Viene normalmente stipulato per usufruire dei servizi di un professionista. Non prevede particolari condizioni anche se è necessario leggerli con attenzione. In condominio, a seguito della delibera assembleare di approvazione, è l’amministratore che ha il compito di sottoscriverli, in virtù del suo mandato. L’unico caso in cui sono i condòmini stessi ad essere i diretti contraenti, è proprio il contratto di mandato dell’amministratore che può avere come controparte anche una società.

Contratto d’appalto

E’ la fattispecie più frequente e coinvolge il committente, cioè il condominio rappresentato dall’amministratore, e l’appaltatore, ovvero l’impresa che esegue i lavori. Si tratta di una tipologia di contratto che può celare potenziali pericoli inerenti le responsabilità che gravano su entrambi i contraenti. Spesso prevede il coinvolgimento di figure satellitari ma propedeutiche per la sua conclusione: subappaltatori, ausiliari dell’appaltatore, direttore dei lavori e responsabili a vario titolo della sicurezza, che sono tutte regolamentate dalla legge.

L’appaltatore è definito come colui che con organizzazione e mezzi propri – uomini e attrezzature – sia in grado, a proprio rischio, di eseguire a regola d’arte il lavoro commissionatogli. Sebbene a livello normativo sia molto simile al contratto d’opera (v. paragrafo 20.5), si distingue da quest’ultimo per il fatto che un prestatore d’opera non prevede l’impiego di organizzazione e mezzi di una certa complessità, una differenza che, come vedremo, avrà effetti sulle prescrizioni delle azioni giudiziarie in caso di difetti riscontrati.

L’appalto è tipicamente un contratto a formazione progressiva, poiché nasce da un capitolato tecnico che contiene la descrizione dei lavori da eseguire e i requisiti tecnici e formali richiesti all’impresa, a seguito del quale avviene la selezione. Pur non essendo obbligatoria la forma scritta, dal momento che può avere notevoli risvolti economici e legali, è prassi consolidata redigerlo con precisione, al fine di evitare pretese monetarie inaspettate per lavori extra non previsti. Allo stesso modo è consigliabile determinare il prezzo dell’opera fin da subito, indicando nel contratto un valore “a corpo” e non “a misura”. Il contratto di appalto presume nella sua redazione la buona fede di entrambe le parti e impone all’appaltatore la realizzazione dell’opera a regola d’arte. Neanche la presenza di un Direttore dei Lavori, nominato dal committente per verificarne l’avanzamento, può sollevare l’impresa da questo principio basilare. Diventa pertanto molto importante valutare attentamente le offerte evitando di scegliere l’esecutore basandosi esclusivamente sul prezzo.

Ne consegue che la scelta dell’impresa, affidata all’assemblea dei condòmini, è un compito assai delicato che deve essere eseguito con particolare attenzione, perché può comportare il successo o il fallimento di un intervento edilizio. I criteri per selezionare il fornitore devono passare necessariamente da un’attenta analisi dei requisiti e della capacità organizzativa ed esecutiva del fornitore, che soltanto un capitolato redatto da un tecnico affidabile può garantire. Di certo non può trattarsi, come si è detto, di una mera valutazione economica.

Volendo elencare i passi che devono essere eseguiti per effettuare una scelta ben ponderata in merito all’esecuzione di un appalto, possiamo dire che:

  1. L’assemblea, presa coscienza della necessità di effettuare un lavoro di una certa rilevanza, nomina un tecnico per la redazione di un capitolato d’opera;
  2. Una volta realizzato il capitolato, l’assemblea lo approva e l’amministratore e gli eventuali condòmini, lo inviano alle imprese potenzialmente interessate;
  3. L’assemblea, con l’aiuto del tecnico, scelgono l’impresa affidataria, valutandone i requisiti e la capacità di eseguire l’opera, approvando la spesa preventiva; contestualmente, in relazione alla complessità del lavoro, nominano il CSP e il Responsabile dei Lavori;
  4. Una volta che i fondi per i lavori da eseguire sono stati stanziati, il CSP prepara il PSC, a seguito del quale viene presentata, se prevista, la Notifica Preliminare, dando ufficialmente il via ai lavori;
  5. Viene nominato il CSE e il Direttore dei Lavori;
  6. I lavori si concludono; il Direttore dei Lavori insieme all’impresa appaltatrice verificano la rispondenza dell’opera al capitolato e stilano un verbale di fine lavori:
  7. L’amministratore procede al pagamento dell’impresa.

Nell’esecuzione dei lavori, a differenza dell’appaltatore, il committente non ha particolari obblighi se si eccettua la consegna del cantiere per consentire all’impresa di eseguire i lavori, e il pagamento del corrispettivo per la loro esecuzione, effettuato in un’unica soluzione o ad avanzamento lavori secondo quanto indicato nel contratto, e soltanto a seguito di verifica finale o, se possibile, di collaudo dell’opera.

Per ciò che concerne le responsabilità dell’appaltatore, queste possono essere sintetizzate nei seguenti punti:

  1. Non può apportare modifiche al capitolato se non sono state concordate con il committente, ne consegue che eventuali interventi non previsti non possono giustificare un aumento di prezzo;
  2. L’eventuale non conformità dei lavori rispetto a quanto previsto, espone l’appaltatore alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno;
  3. La scarsa qualità dei materiali impiegati, anche se forniti dal committente, espone l’appaltatore alla responsabilità per vizi;
  4. Aver sottaciuto in mala fede vizi o difformità dell’opera lo espongono all’azione giudiziaria;
  5. La rovina o il pericolo di rovina dell’opera destinata a durare, lo espongono all’azione giudiziaria.

In sostanza le responsabilità dell’appaltatore sono strettamente correlate all’esecuzione dell’opera che non venga realizzata a regola d’arte. Il grado di perizia richiesto fa comprendere il motivo per cui l’appaltatore debba sempre essere scelto con  estrema attenzione. Rimane sempre facoltà dell’appaltatore rimediare ai vizi a proprie spese, salvo l’eventuale richiesta di risarcimento danni esperita dal committente.

L’eventuale scoperta di vizi dell’opera necessitano di denuncia all’impresa appaltatrice entro 60 giorni dalla scoperta. La prescrizione dell’azione giudiziaria è di due anni.

Contratto d’opera

La differenza sostanziale tra contratto d’appalto e contratto d’opera consiste nell’entità dell’intervento edilizio e nell’organizzazione richiesta, in termini di uomini e mezzi. Il contratto d’opera si presume debba essere sottoscritto per lavori che non richiedano particolari capacità, sebbene l’impresa debba avere comunque requisiti basilari, formali e pratici, che debbano garantire la buona riuscita del lavoro.

La sostituzione degli infissi, di un portone, la tinteggiatura di un vano scale, possono essere assimilabili ad un contratto d’opera, dove la componente della manodopera è in capo a un unico soggetto, tipicamente un artigiano, che svolge il compito direttamente e senza intermediari.

Tenendo in considerazione la natura più “debole” di questa fattispecie rispetto all’organizzazione coinvolta in un contratto d’appalto, i termini di segnalazione degli eventuali vizi è di 30 giorni dalla loro scoperta, mentre la prescrizione per avviare un’azione legale è di un anno.

Contratto di assicurazione

La Polizza Globale Fabbricati nasce dall’esigenza di assicurare il condominio contro alcuni rischi. Sono normalmente divise in due sezioni:

  1. Polizza danni al fabbricato, cioè all’assicurato (garanzia diretta);
  2. Polizza danni provocati a terzi, cioè responsabilità civile verso terzi (garanzia indiretta).

Il contratto comprende il fabbricato nella sua interezza ivi compreso gli impianti fissi (idrici, igienici, elettrici, termici, ecc.) e fissi e infissi per destinazione (portoni, finestre, cancelli, citofoni, ascensori, ecc) e in alcuni casi, ma deve essere specificato, i giardini, gli alberi, le recinzioni, le piscine, ecc.

In sostanza è normalmente assicurato l’intero fabbricato, ivi comprese le proprietà individuali, ma non i danni provocati dai singoli (non sono loro gli assicurati) come per esempio la caduta di un vaso su un automobile o, peggio ancora, su una persona.

Per valutare una polizza è sempre opportuno fare attenzione a ciò che assicura, o meglio ciò che è escluso dalla copertura. L’assicurazione copre quasi sempre: incendio, scoppio, esplosione, fulmine, acqua condotta, guasti o rotture cagionati dai ladri sugli infissi anche privati. Molto spesso i sinistri sono causati da infiltrazioni d’acqua o rotture degli impianti. E’ importante prestare particolare attenzione alle clausole del contratto che, in questi casi, non includono la ricerca e la riparazione del guasto, ma solo i danni provocati, che potrebbero non comprendere: occlusioni, trabocchi, rotture dovute a vetustà dell’impianto, al gelo o causate da terzi durante interventi edilizi.

Il contratto prevede un “capitale assicurato” che deve corrispondere al valore dell’edificio ricostruito a nuovo, a cui è collegato il “premio”, cioè l’importo della polizza da pagare. Il valore dell’edificio, cioè del capitale assicurato, è calcolato moltiplicando un valore fisso (per Roma 300 €/mq) per il volume del fabbricato (area di base per altezza). E’ importante ricordare che assicurare un “capitale” inferiore rispetto a quello reale, comporta un abbassamento proporzionale delle indennità riconosciute per ogni sinistro.

Giova sottolineare che la presenza di più polizze, magari anche stipulate dai singoli condòmini, non comporta un aumento dell’indennità nel caso di un sinistro assicurato da entrambe, ma piuttosto una suddivisione del risarcimento in quote. Ciò non significa che possano contemplare garanzie diverse e quindi, in maniera complementare, coprire maggiormente gli assicurati.

Un contratto di assicurazione può prevedere franchigie e scoperti, cioè valori che vengono detratti dalla somma del risarcimento.

Qualsiasi sinistro denunciato alla compagnia di assicurazione ha un tempo di prescrizione:

  • Due anni per la garanzia diretta;
  • Cinque anni per la garanzia indiretta.

E’ preferibile stipulare contratti annuali.

Contratto di lavoro

Data la complessità dell’argomento non è nostra intenzione fornire alcuna descrizione delle diverse tipologie di contratto esistente né degli obblighi derivanti che sono in capo all’amministratore, in qualità di datore di lavoro. Desideriamo soltanto fare alcune considerazioni di carattere generale che possono aiutare a scegliere la soluzione migliore per le proprie esigenze evitando, per quanto possibile, l’insorgenza di qualsiasi problema.

Portiere

A prima vista può sembrare che l’abolizione del servizio di portierato possa portare a benefici di carattere economico, affidando il servizio a strutture esterne, ma se valutiamo attentamente le conseguenze, non sempre si tratta della scelta migliore.

Il portierato è un’attività che ingloba diverse incombenze che, in mancanza, devono essere svolte in altro modo: pulizie, vigilanza, custodia, consegna della posta (ivi comprese le convocazioni assembleari), Terzo Responsabile di centrali termiche, e altro ancora.

Se ciò che si vuole ottenere è un risparmio, si deve essere disposti a rinunciare a qualcuno dei servizi che il portierato garantisce, perché a parità di risultati, non si otterranno grandi benefici economici, tenuto conto che l’eventuale azienda dovrà comunque garantire il rispetto di requisiti essenziali. Ne consegue che prima dell’abolizione è necessario fare un’attenta analisi dei costi e dei benefici.

Pulizie

Se si tratta di un servizio esterno, deve essere svolto da personale qualificato e in regola. Una figura che opera senza regolamentazione e che, sfortunatamente, debba subire un qualsiasi infortunio, può essere fonte di gravi problemi difficili da risolvere. Da scartare quindi, nella maniera più assoluta, qualsiasi “offerta” da parte dei condòmini che, per risparmiare, si offrano di provvedere alla pulizia delle proprie scale in completa autonomia. In caso di controlli o di scarsa serietà, si può incorrere facilmente in vertenze di lavoro che possono comportare notevoli esborsi economici.

Giardinaggio

Vale lo stesso ragionamento che abbiamo fatto per le pulizie, con l’aggravante che le possibilità di infortunio, anche grave, sono purtroppo frequenti.

Personale esterno in genere

E’importante ricordare che per i contratti d’opera e d’appalto in cui rientrano questo tipo di servizi, è possibile usufruire spesso dell’agevolazione IVA al 10% ed è necessario applicare la ritenuta d’acconto del 4% prevista per legge.

Contratto d’affitto

Oltre quanto indicato al paragrafo 15.3, nel caso in cui l’assemblea decida, con le maggioranze ordinarie di prima e seconda convocazione, di concedere in affitto locali o spazi condominiali a terzi, spetta all’amministratore stipulare il relativo contratto e incassare i canoni di affitto, secondo quanto stabilito dalle norme in materia. Il contratto dovrà essere registrato alla Agenzia delle Entrate, operazione indispensabile per poter imputare a ciascun condòmino il reddito fondiario spettante, ma soprattutto per poter far valere eventuali diritti nel caso di azioni di sfratto per morosità.

Nella stipulazione di un contratto è necessario tenere in considerazione gli oneri accessori, costituiti dalle spese condominiali afferenti il bene da locare. Infatti, dal momento che – per esempio – l’alloggio del portiere non è millesimato, sarà necessario concordare con il conduttore un canone aggiuntivo forfetario che comprenda quanto di sua competenza (spese ordinarie, riscaldamento, ecc.).